Retos para la transición urbana sostenible y resiliente en México

Introducción


 

El reto de una mayor urbanización planetaria, proyectada en un 66% de la población para el 2050, es por demás complejo y emana, tanto de las mutaciones que experimentan los propios asentamientos urbanos a escala local-regional, como de la propia dinámica de una urbanización planetarizada.

Hoy por hoy, lo urbano es clave para entender el cambio ecológico global. Es ahí donde se genera el 80% de la riqueza mundial y se concentra buena parte de la infraestructura. Además, representa la mayor concentración territorializada de recursos materiales, población, medios de producción, y estructuras de poder y toma de decisiones: aglutina 54% de la población mundial, demanda tres cuartas partes de los recursos naturales, genera el 50% de los residuos y entre el 71 y 76% de las emisiones de gases de efecto invernadero provenientes del uso final de energía.

De cara a tal escenario se aboga desde diversos foros por transformar las ciudades, y en general los asentamientos humanos hacia unos cada vez más inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles. Se trata de una aspiración que sugiere, en sí, la transición-transformación del espacio urbano a partir de un conjunto de políticas y acciones que, desde un creciente entendimiento sistémico y multidimensional del problema, pretenden identificar e implementar soluciones. La interacción de la diversidad de agendas antes mencionadas, en efecto representa una oportunidad única para apuntalar una transición urbana hacia modalidades más sostenibles, resilientes, democráticas e incluyentes, ello en tanto que suponen ser medidas que desde distintos enfoques empujan un nuevo paradigma de sostenibilidad, al mismo tiempo que fomentan un reconocimiento más amplio acerca de los aspectos culturales, sociales, económicos, políticos, institucionales y normativos que están en juego.

Pese a tales aspiraciones, la realidad mexicana apunta hacia otra dirección. La producción contemporánea de espacio urbano en el país ha demandado condiciones cada vez más atractivas para la producción, reproducción y captura de la renta, lo cual ha sido soportado o facilitado por el propio Estado nación y animado por una creciente financiarización del mercado inmobiliario y en sí de expansión de infraestructura. Y, dado que tal proceso se gesta en un contexto en el que la polarización entre ricos y pobres se agudiza, se puede señalar que la naturaleza de la expansión del suelo construido, al estar basada en la especulación y las alianzas público-privadas, esencialmente responde a las necesidades del mercado y no a las de la población, comenzando por las de vivienda de una gran masa poblacional en condición de pobreza o pobreza extrema, pero también de otras asociadas a la satisfacción de servicios públicos que dan garantía a derechos humanos básicos como lo es el agua, un entorno natural sano, o la salud.

Aunque el sector construcción tuvo un crecimiento constante y una recaída durante 2017 debido a la reducción del gasto público, la tendencia en la especulación inmobiliaria, sobre todo de oficinas corporativas, centros comerciales y residencial no ha aminorado (Vázquez, 2017). El avance y fortalecimiento del sector de Fibras, fideicomisos para la adquisición, renta y/o administración de propiedades, corrobora en buena medida lo anterior.

Las Fibras son mecanismos basados en los denominados real estate investment trusts, uno de los ejes torales de la especulación inmobiliaria en otros países como EUA. Si bien no construyen directamente inmuebles o infraestructura, sí estimulan su desarrollo pues habilitan una cantidad considerable de fondos especulativos. A principios de 2018, las 12 fibras que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores sumaron una capitalización de mercado de 251 mil millones de pesos (mmdp) equivalente a cerca del 14% del PIB de 2017, mientras que la superficie construida en sus manos sumó más de 21 millones de m2. Y esto es sólo la punta del iceberg pues la expansión urbana formal e informal ha empujado una mayor densificación en algunas zonas céntricas de las principales ciudades del país, a la par de una generalizada periferización del crecimiento de la mancha urbana, tanto de vivienda, oficinas y comercio.

El principal reto socioambiental de tal expansión urbana especulativa es que, para su materialización, demanda una cantidad importante de energía y materiales cuya huella de carbono suele ser alta, pero, sobre todo que su operación requerirá de mayor infraestructura de servicios, incluyendo infraestructura para la movilidad. De no ampliarse la infraestructura de energía, agua, saneamiento, hospitales y otros servicios claves, las asimetrías imperantes dentro del espacio construido se agudizarán, verificándose desigualdades crecientes en la distribución socio-espacial de los bienes y males de tal expansión especulativa urbana. Escenarios similares se experimentan en otras ciudades del país donde la expansión urbana ha tomado particular ímpetu como lo es Querétaro, Puebla, Guadalajara, Monterrey o el Estado de México. El resultado es que la capacidad de carga de los ecosistemas donde están enclavados los asentamientos urbanos se está siendo cada vez más esquilmada, lo que supone una agudización de consecuencias socioecológicas que serán experimentadas de manera desigual.

Tal carácter desigual de la ciudad se verifica en las numerosas disputas entre especuladores y gobierno, por un lado, y despojados y/o afectados por el emplazamiento de infraestructura diversa o por la apropiación de recursos y expulsión de desechos, por el otro. Lo dicho aplica hacia adentro de la ciudad y más allá. En la zona metropolitana de Tlaxcala-Puebla las disputas se verifican, por ejemplo, en la continua expansión de conjuntos habitacionales de bajo costo que devoran suelo en la periferia urbana, la edificación de torres de oficinas (sobre todo en San Andrés Cholula), centros comerciales e incluso “ciudades modelo” aisladas de la realidad que las rodea (caso de la denominada ciudad Audi), la expulsión de residuos (tiraderos de Cohuatichan o El Palmar), o los conflictos por el agua y por sus altas tarifas (entre Puebla y Tlaxcala y entre Puebla y Jalapa, y entre en zonas de la ciudad con servicio deficiente), entre otras cuestiones.

Por todo lo anterior, puede argumentarse que cualquier noción de transición urbana “sustentable y resiliente” obligadamente es de carácter reflexiva puesto que requiere de un posicionamiento explícito sobre qué entendemos puntualmente por sustentabilidad y resiliencia, en favor de quién y para qué, pero sobre todo de cómo entendemos la función del espacio urbano (para la acumulación desigual de riqueza o para la buena de vida colectiva) y en consecuencia de cómo planteamos concretamente transitar y eventualmente, de hecho, transformar los asentamientos urbanos.

Valor de las Fibras en México y espacio construido administrado

Clave emisora
Fideicomitente
Fiduciario
Sector
Capitalización de mercado*
Número de propiedades y m2
DANHOS 13
Concentradora fibra Danhos, S.A. de C.V.
Banco Nacional de México, S.A., integrante del Grupo Financiero Banamex
Comercial, oficinas, uso mixto
41.9 mil millones de pesos
13 propiedades + 2 en desarrollo con 765 mil m2, el grueso ubicados en la ZMVM
FIBRAHD 15
Actinver casa de bolsa, S.A. de C.V., Grupo Financiero Actinver, división fiduciaria
Banco Actinver, S.A. institución de banca múltiple, Grupo Financiero Actinver
Comercial e industrial
2.89 mil millones de pesos
36 propiedades con 291,165 m2
FIBRAMQ 12
Macquarie México Real Estate Management, S.A. de C.V.
Cibanco,S.A. institución de banca múltiple
Industrial, oficinas, combinado
16.03 mil millones de pesos
271 propiedades industriales y 17 comerciales o de oficinas en 20 ciudades de 16 estados con 3.4 millones de m2
FIBRAPL 14
Prologis Property México, S.A. de C.V.
Banco Actinver, S.A. institución de banca múltiple, Grupo Financiero Actinver
Industrial, logística
22.95 mil millones de pesos
194 propiedades y un patio intermodal con 3.27 millones de m2
FIHO 12
Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.
Deutsche Bank México, s.a., institución de banca múltiple
Hoteles
9.11 mil millones de pesos
87 hoteles con 12,723 cuartos, localizados en 26 estados con una superficie mínima de 250 mil m2 asumiendo una superficie promedio de 20m2 por cuarto.
FINN 13
Asesor de Activos Prisma, S.A.P.I. de C.V.
Deutsche Bank México, S.A., institución de banca múltiple
Hoteles
5.35 mil millones de pesos
 43 propiedades con 6,893 cuartos en 15 estados con una superficie mínima de 138 mil m2 asumiendo una superficie promedio de 20m2 por cuarto
FMTY 14
Fibra MTY, S.A.P.I. de C.V.
Banco Invex, s.a., institución de banca múltiple, Invex Grupo Financiero
Oficinas, industrial, comercial
7.64 mil millones de pesos
43 propiedades con 504,534 m2
FNOVA 17
Proyectos inmobiliarios Carnemart, S.A. de C.V.
Banco actinver, s.a. institución de banca multiple, Grupo Financiero Actinver
Comercial, residencial, educativo, industrial y logística, oficinas
4.2 mil millones de pesos
 84 propiedades con 245,854 m2 fundamentalmente en Nuevo León y San Luis Potosí.
FPLUS 16
NFD S.A. de C.V.
Banco azteca s.a. institución de banca múltiple
Comercial, oficinas
3.74 mil millones de pesos
3 activos comerciales y uno de oficinas por 49 mil m2
FSHOP 13
Fibra shop portafolios inmobiliarios, S.A.P.I. de C.V.
Cibanco,s.a. institución de banca múltiple
Comercial
4.62 mil millones de pesos
20 propiedades con 788,009 m2, incluyendo coinversiones (626,432 m2 directamente controlados). El grueso en la ZMVM.
FUNO 11
Fibra uno Administración S.A. de C.V.
Deutsche Bank MÉxico, S.A., institución de banca múltiple
Industrial, comercial, oficinas, uso mixto
111 mil millones de pesos
552 propiedades con 8.27 millones de m2. Un 60% de los inmuebles están emplazados en la ZMVM.
TERRA 13
PLA Administradora Industrial, S. de R.L. de C.V.
Cibanco,s.a. institución de banca múltiple  
Industrial y logística
22.22 mil millones de pesos
296 propiedades (284 de tipo industrial) con unos 3.77 millones de m2, localizadas en 35 ciudades en 16 estados, principalmente en el norte, bajío y centro de México.
Total
251.65 mmdp
21.74 millones de m2

 
* Con base en Yahoo Finance al 2 de junio de 2018. Fuente: elaboración propia con base en datos de la Bolsa Mexicana de Valores, Yahoo Finance y páginas oficiales de las Fibras.